11月22日，由《财经》杂志、公闻财经、《财经智库》联合主办的“《财经》年会2024：预测与战略”在北京举行。在“房地产企稳——症结与施策”议题中，原国家房改课题组组长、原中房集团董事长孟晓苏在主题演讲中讲到，当年房改让国家和人民获益良多，完善双轨制被称为新一轮房改，启动新房改的关键是激发政府作为。
孟晓苏表示，应建设保障房，惠及工薪收入家庭，“各类保障房应该能够覆盖大城市50%的居民家庭”，”工薪阶层在购买保障房时，应可以享受优惠价格。保障房项目将会引导购房家庭，让新市民、年轻人和外来人口住有所居，从而为城市可持续发展创造条件”。
原国家房改课题组组长孟晓苏
以下为部分发言实录：
各位朋友好，现在大家都在关注“新一轮房改”。
4月和7月两次中央政治局会议都明确提出了“规划建设保障房”、“加大保障性住房供给”的要求。8月国务院发布了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，内容更为清晰。文件明确提出，“要着力解决保障性住房供给不足突出问题”，“让工薪收入群体逐渐消除买不起商品房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”，“创造实现全体人民共同富裕的更好条件”。同时，还提出“推动建立房地产业转型发展新模式，让商品房回归商品属性。”
在国务院文件发布后，国内外媒纷纷说：“这是要推动一轮新房改”！“新房改”并非仅见于这个文件，而是我在一年多前提出的建议。我很高兴看到人们都愿意接受这个说法，愿意与大家共同研究“推动新一轮房改”。
我讲三方面内容：第一，当年“房改”让国家和人民获益良多；第二，“完善双轨制”被称为“新一轮房改”；第三，启动“新房改”关键是激发政府作为。
第一，当年“房改”让国家和人民获益良多。
我是1998年房改方案设计的参与人。当年的房改是借助农村改革的力量推动城市改革。1998年7月份，国务院接受了我们的房改方案，发布了城镇住房制度改革文件，到现在正好是25年。在这1/4世纪里，房改启动了内需，作为一种神奇力量推动着中国的发展。
房改至少在两方面起到重要作用：一是实现了城镇居民的“居者有其屋”。根据央行2019年的统计，中国城镇居民的住房自有率达到96%，户均拥有住房1.5套，最低收入20%家庭的住房自有率达到90%。中国人民千百年来“居者有其屋”的理想，终于在共产党的领导下、在改革开放之中、通过房改实现了。
25年来房屋资产不断升值，已经占到居民家庭财产的60％左右，在家庭实物资产中则占到74％。在房改中受益最大的是购买公房的老职工，他们享受到的是房改优惠购房价，用两三万元钱买到原来的租住公房。过了一年后，以房改价的1%补交了土地出让金，5年后允许进入商品房市场流转。随着日后的货币运行和房价上涨，如今很多老职工的房产价格已达到大几百万元，北京和上海老职工的房产价值上千万元。房改在第一次分配领域就促进了社会公平。
二是房改有力推动了相关产业发展。朱镕基总理说：“房地产业拉动了100多个产业的发展”！现在许多新产业涌现，有专家统计房地产业拉动到160多个产业。它如同老黄牛般稳步推动中国经济前行。从整个中国经济增长中，我们也可以看到这种拉动作用。在房改之初的1998年，中国经济位居世界经济第七位。当时中国经济界普遍认为，到2025年我们能成为世界第三，到2050年才有可能成为世界第二。房改推动了中国经济快速发展，在房改头12年里，我国平均每两年超越一个国家。2010年超过日本成为世界第二，随后12年又进一步拉大了与后面国家的差距。房改力量助推中国经济在25年周增长了15倍。
目前我国房地产业已如美国房地产业一样位居第二大产业。第一大产业是制造业和采掘业的总和，而房地产业作为单一产业稳居第二大产业。前年房地产市场份额达到18.2万亿元。将制造业和采掘业中任何一个门类单独计算，其市场份额都不如房地产业大。正因为充分认识到这个产业的重要作用，当年国家将房地产业定为国民经济的支柱产业。最近国务院领导人再次强调，房地产业仍然是中国经济的支柱产业。
第二、“ 完善双轨制”被称为“新一轮房改”。
在上一轮房改过程中，我们就提出了“住房双轨制”。当时在房改方案里专门有一章，即“建立住房社会保障”。提出“市场提供商品房，政府供应廉租房”。为什么当年就能提出这样的完善思路？因为房改方案吸取了世界各国的先进经验。以英国为例，在1845年资本主义发展初期，恩格斯写下了《英国工人状况》一书，揭露英国工人住房困难，几户人家挤住在黑暗的地下室，非常破败和简陋。恩格斯所描述的情景与我们房改前的某些情况类似。然而他得出的结论与我们不同，我们的结论是要建设保障房，而恩格斯的结论是要推翻万恶的资本主义制度。在二战之后，4000万人口的英国建设了1千万套房子，其中有500万套是保障房。英国人又将这套制度复制到香港，规定香港一半家庭要住政府提供的居屋和公屋里。新加坡的保障房称为组屋，大约87％的新加坡居民可以享受到组屋的优惠。这些经验都被我们吸取。
在2018年中央经济工作会议上，中央明确提出“要完善住房市场体系和住房保障体系”，把当年我们所提倡的住房双轨制阐述得更加清晰和明确。
二十多年来我一直呼吁建设保障房，呼吁完善双轨制，希望能推动“新一轮房改”，让它惠及工薪收入家庭。我认为，各类保障房应该能覆盖我国大城市约50％的居民家庭。原来在我们的房改方案中，这种大城市包括78个，现在根据14号文件提出“300万人口以上城市”大约有35个，主要面对大城市的工薪收入家庭。
工薪阶层购买保障房应享受优惠价格，因为保障房不包含土地出让金和基础设施费用，房价就比商品房低很多。同时租赁保障房应允许将来以租代购，以便有钱时购买，原有租金可冲抵房价。
对于产权型保障房可以规定年限，若干年后补交相关费用，就可以进入商品房市场流通。当然，直接把保障房作为商品房出售是绝对不应当的，应当卖给或租给工薪阶层家庭。但工薪阶层家庭应可以像当年老职工一样享受到房改后的待遇，即保障房持有若干年后可以进入商品房市场，从而获得房屋升值的优惠。
让工薪家庭购房，保障房建设资金可以迅速回笼。14号文件中提出提出了三个原则：“工薪群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续”。工薪家庭购买保障房也不是容易的事情，需要拿出自己的全部积蓄，并通过银行抵押贷款。如果若干年后，这些房屋被允许获得商品房市场流通的权利，持有者就可以像当年房改老职工一样，通过房产升值实现共同富裕。这正是在14号文件所写的：“创造全体人民共同富裕的更好条件。”
第三，启动“新房改”关键是激发政府作为。
2017年国务院文件已明确提出了两个为主：“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”，明确了保障房建设主要是政府责任。我认为保障房建设须要中央财政出钱。有人质疑保障房建设是不是计划经济？我们不用这个词汇，政府行为当然更多地偏重于计划。我建议让中央财政出资并非是拍脑袋，而是经验之谈。早在80年代和90年代，中房公司每年都向各地拨款建设保障房，我们在230个大中城市设有中房公司，多年保持着全国20％的房屋开发量，累计建成了1300多个住宅小区。我作为总经理和董事长，每年都要向这230个城市的中房公司发布建房计划，他们拿到计划指标后就可以到银行领钱，当时甚至不用企业资本金，就可以把房屋建设出来。这些房屋很快卖给各个单位，成为各个单位的福利房，建设资金就回来了。那时我们从未出现过金融危机。
所以过去中央财政每年都出不少钱来建设保障房，我们以央企名义往各地拨过不少钱。如果现在中央仍然能够出资建设保障房，将会引导工薪家庭的购房行为，让新市民、年轻人新家庭住有所居，同时为城市可持续发展创造条件。
目前央企管理层的认识已经开始转变，国务院国资委主任已明确提出央企的四大功能：“战略安全、产业引领、国计民生和公共服务”。建立保障房与这四大功能紧密相连。我今天再次呼吁：让央企和国企回归保障房建设本位！
如果我国能实现“住房双轨制”，那就可以做到“市场归市场，保障归保障”，就会大幅度降低工薪收入家庭的购房价格与租房价格，房地产调控政策就可能会回归理性。
我希望“新一轮房改”顺利推进，让我国早日实现“完善住房市场体系和住房保障体系”的制度目标。
谢谢大家！
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