新政释放万亿融资空间，地产行业迎来“解绑”时刻！
新年伊始，千疮百孔的地产金融圈又迎来一场重磅变革！
近日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（简称《通知》），对经营性物业贷款业务提出了新的要求。
那么，新政策带来了哪些变化？对房地产行业会有哪些影响？新政策又对银行提出了哪些要求？
松了还是紧了？
事实上从2022年开始，金融监管上的政策早已开始转向，“三箭齐发”、金融16条、降低房贷利率等等，这一次当然也不例外，对整个房地产行业来说，是进一步放松监管，具体体现在三个方面。
第一是经营性物业贷款用途的扩大。正常情况下，经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。另外在2024年底前有个窗口期，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。
用途经常是限制经营性物业贷额度的大难题。一方面成熟运营的物业所需要的装修、维护、改造成本实在是花不了太多钱；另一方面，资金用途往往需要穿透核查，所置换的股东借款最后投入可能还是拿地，这样就不符合监管要求。此外，比如北京某个2013年建成10万方的老项目，整个项目的开发建设成本可能只有5个亿，但是现在项目的评估值已经20亿，如果严格按照用途放款，抵押率只有不到30%，显然不符合企业当前对贷款的期望。
其二是贷款额度与期限的明确。额度上《通知》提出原则上不得超过承贷物业评估价值的70％，期限上则是要求经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。
额度确实受评估值和年限的影响，但是主要还是看银行的尺度。首先评估值大家心里也都清楚，不同评估方法的占比显著影响估值水平，经营性物业目前主流比较认可的是用收益法，但是市场法经常还会占比接近50%。即便完全采用收益法，在折现率的选用，租金增长率的选用上也会产生较大的弹性。而10-15年的年限一般只是用来满足还款来源的要求，实务中满3年银行就会设定大额的还款，企业因此也会选择置换贷款。
其三，经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业。过去为了防止房地产开发企业通过自持物业融资拿地，部分银行直接限制借款主体不能是房地产开发企业，具体原因有些银行客户经理说不明白，有的认为是房地产贷款额度不足，只有非房主体才可以纳入固定资产贷款，不受房地产贷款额度限制。
即便如此，还剩多少家房地产开发企业符合银行对贷款主体的要求呢？优质的房地产企业从来不缺经营性物业贷，即便是暴雷的房地产企业，好的物业也都已经有经营性物业贷在里面了。而如果是出险的自持物业，银行是去置换别的行的不良也是不合规的。那剩下的可能就是一批虽然艰难，但是一直苦苦支撑没有大面积公开违约的房企，比如可能是金某？新某？
有用还是没用？
《通知》对地产行业帮助有多大呢？可以说监管层面能做的都做了。
一方面，新政策放宽了经营性物业贷款的用途，为房地产开发企业提供了更多的融资渠道。这将有助于缓解房地产企业的融资压力，支持企业持续发展。另一方面，新政策将促进房地产行业进行结构调整，推动企业更加注重物业经营和价值提升。这将有助于优化房地产行业结构，提升行业整体竞争力。
然而现实有多大效果可能还需要时间检验。用途也好、额度也罢，监管能做的只是说各位银行兄弟们，经营性物业贷进一步放开了，大家可以撸起袖子干啦。但是银行愿不愿意干？会不会干？多大力度干？其实银行面临的也是缺乏信心干。
国内万中挑一，相对非常优秀的一批自持物业正在公募REITs的二级市场上挣扎。一线城市写字楼大面积退租；部分产业园区受企业业务收缩影响同样退租严重；部分购物中心受消费降级和直播带货影响，人流量下滑。受行里整体经营压力的影响，即使放了贷款，也没有奖金可拿，看了看自己不断缩水的薪资，还是躺平比较安稳。
做的越多，错的越多，不干就不会犯错，总好过天天去别人公司催债。
干还是不干？
如果你真的选择躺平，我并不反对，但我还是更想建议你试试看。
故天将降大任于是人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空伐其身行，行弗乱其所为，所以动心忍性，曾益其所不能。
曾益其所不能。过去银行贷款太过容易，金融需要迭代出真正懂业务、懂资产、有能力的人，摈弃过去只认主体、只认熟人、只认抵押的粗放模式。
传统住宅到了一个转型期，未来存量物业会逐步占据舞台。学习需要时间，强化贷后管理、建立新的风控体系也非短时间可以实现。可以积极参加培训，与行业一线精英交流，提升自己的专业能力与对行业的认知。
另外纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。可以先委托专业的第三方机构协助开展经营性物业的投资与贷后工作。虽然大部分评估公司有开展此项业务，但评估机构并没有干过投资，缺少金融投资的视角，也缺乏甲方思维。
相比较而言，和头部专业的地产基金合作更有利于真正地了解项目本身。地产基金作为管理人积累了丰富的投资运营经验，像建设银行做保租房业务，通过建信基金主动与万科泊寓、龙湖冠寓等头部玩家成立合资平台，边投资边学习，从而不断积累经验。
难而正确的路的确不好走，但它一定可以带你走远。
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