REITs市场下跌趋势仍在持续！以中证REITs(收盘)指数计，该指数在11月16日跌破800点收于798.63点，创历史新低。值得注意的是，上周有多只REITs原始权益人及相关方发布增持公告，但就前2轮密集增持潮来看，增持潮对行情的影响偏短期，且受市场风险偏好影响。
图：中证REITs(收盘)指数周K线
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(资料来源：Choice数据，财联社整理)
若以2022年2月18日的高点为起点，则中证REITs(收盘)指数至今已下跌了36.65%。在这段区间内，全部29只已上市的REITs产品收益全部告负，跌幅较大的有建信中关村REIT、富国首创水务REIT，自高点下跌幅度接近50%。
图：29只REITs项目区间涨跌幅
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(资料来源：Choice数据，财联社整理)
上周有多只REITs原始权益人及相关方发布增持公告，曾带来REITs市场的短暂反弹。中金安徽交控REIT在11月9日宣布，原始权益人安徽交控集团，自2023年11月22日起拟通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持该基金，金额不超过2.176亿元。而11月7日和8日，建信中关村REIT、国泰君安临港创新产业园REIT也获得增持，合计预计增持金额为5亿元。
在今年5至7月间，基金管理人、基金原始权益人及其一致行动人曾密集宣布增持REITs产品，如中信建投国电投新能源REIT、华安张江产业园REIT、京能光伏REIT、厦门安居REIT、湖北科投REIT、广州广河REIT、铁建高速REITs等等均发布过增持公告。据财联社不完全统计，2023年以来公告拟增持REITs总金额超21亿。
不过，增持对REITs市场投资信心的提振似乎并不明显。平安证券固收首席刘璐认为，就前2轮密集增持期(22年12月、23年5-7月) 来看，增持潮对行情的影响偏短期，且受市场风险偏好影响。22年12月，随着疫情政策调整、风险偏好转暖，REITs有约10日的上行；而23年5-6月，伴随基本面数据走弱、风险偏好下行，RETTS以调整为主。直至7月FOF资金入场，REITs表现才有所改善。上周发布了增持计划的三单REITs中，国泰君安临港创新产业园REIT在公告后上涨4.56%，另外两只涨幅则在1.00%左右，或因国泰君安临港运营状况较好。
对于本轮REITs二级市场漫长的熊市，除了有基本面分化的原因，有市场人士指出，是与前期的牛市一脉相承的。自首批REITs上市以来，市场曾对REITs有一轮疯狂的炒作，不到半年的时间，主打固定收益的REITs就上涨了30%，在市场最高峰的时期，全市场平均溢价率40%左右。极度上涨之后，市场总要为这些付出代价。2022年2月开始，REITs就步入漫漫熊途，至今没有结束的迹象。
中金固收团队认为，11月以来受宏观政策刺激，股债市场均有反弹迹象，10月压制REITs市场的金融市场整体流动性趋紧、风险偏好下降的情况有望改善，且REITs自身估值已经历进一步消纳，在此窗口可持续关注市场配置机会。同时，市场正值新一轮扩容之际，政策端或仍有托底动力，可关注一级发行参与机会，主要关注消费REITs经营增长和稳定性预期、保障性租赁住房REITs可能存在的与二级市场的分派率利差。后续择券上，刘璐认为，一方面可以关注有增持计划的个券，另一方面，基本面强弱或影响增持计划发布之后REITs的弹性，选择经营业绩较优的个券。
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